1- Apartman / Site Aidatı Nedir?
Gününmüzde; artan nüfus yoğunluğu ve dikey yapılaşmanın da etkisi insanlar toplu konutlarda hayatlarını sürdürmektedir. Doğal olarak bu yaşantının da getirdiği bazı hak ve yükümlülükler söz konusu olacaktır. Bu yükümlülükler Türk Hukukunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. KMK m.20 uyarınca her kat maliki ortak giderlere(kapıcı, asansör, jeneratör v.b.) eşit oranda katılmakla yükümlüdür.
Olağanüstü giderler olarak bahsedilebilecek bakım onarım giderleri, söz gelimi binanın dış cephesinin mantolama giderleri gibi giderlere ise kat maliki arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat maliki ortak giderlere katılmaktan kaçınamaz. Bir örnek vermek gerekirse asansörlü bir binada zemin katta oturan kat maliki ‘’ben asansör kullanmıyorum, hiç aidat ödememeliyim ya da daha az ödemeliyim.’’diyemez.
2- Apartman / Site Aidatı ödenmemesi halinde ne yapılabilir?
Apartman / Site Aidatı ödenmemesi halinde, aidatı takip eden ay başından itibaren ödemeyen Kat Maliki ya da Kiracıya karşı icra takibi başlatılabilir. (KMK Madde 22) İcra takibi başlatılmadan evvel ödemeyen kat malikine herhangi bir şekilde ihtar çekmeye yahut haber vermeye gerek yoktur.
3- Apartman / Site Aidatı konusunda icra takibi başlatabilmek için sahip olunması gereken bilgiler nelerdir?
Kat maliklerinin bu konuda bilmesi gereken bilgiler , özellikle icra takibinin daha hızlı ilerleyebilmesi için;
1- Borçluların kimlik bilgileri
2- Borçluların adresleri
3- Bakiye borç durumu
4- % 5 gecikme tazminatı nedir ve nasıl uygulanır?
Kat müklkiyeti kanununa göre, kat malikleri ya da kiracıların aidat ödeme konusunda gerekli hassasiyeti göstermeye sevk edebilmesi için ödenmeyen aidatlar için %5 gecikme tazminatı işletilebileceği düzenlenmiştir. Yine bu durum KMK Madde 20 de düzenlenmiştir. Bu tazminatın işletilebilmesi için Apartman / Site Genel kurulunda bu konuda karar alınması, kararın Apartman / Site Karar defterine işletilmesi ve son olarak Kat maliki ve varsa kiracıya tebliği gerekmektedir. Bu üç aşamadan birinin eksik yapılması halinde işletilmiş %5 gecikme tazminatının hükmü bulunmayacak Kat maliki ya da kiracı sadece Ana Para borcu ve işlemiş faizinden sorumlu tutulabilecektir.
5- Apartman / Site Aidatı hakkında verilen karar kat maliklerine nasıl tebliğ edilmelidir?
Kat malikleri kurulunda alınan kararlar karar defterine kaydedilir ve toplantıya katılan kat maliklerince bu karar imzalanır. Alınmış kararlar bu şekilde tebliğ edilmiş olur.. Peki kat malikleri toplantıya katılmaması halinde karar nasıl tebliğ edilecektir. Bu durumda kararın bir sureti taahhütlü posta ile kat malikine gönderilir. Postanın tarafa ulaşması ile tebligat yapılmış sayılır. Kimi durumlarda kat maliki apartmanda oturmamakta adresi de apartman yönetimi tarafından bilinmemektedir. Bildirimde bulunmaması halinde dairesinin kullanan kişiye (Örneğin kiracısına) yapılacak tebligat kat malikine yapılmış sayılır. (Tebligat Kanunu Ek Madde 1) Tebligat kanunu ilgili maddesi gereği başka bir yerde yaşayan kat malikinin tebligat adresini Apartman /site yöneticiliğine yazılı olarak bildirmesi zorunludur. Kat maliki binada oturmuyor, irtibat adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmemiş, dairesi boş ya da kiracısına tebligat yapılamamışsa bu durumda Apartman / Site duyuru panosuna genel kurul kararının asılması suretiyle tebligat yapılmış sayılacaktır. (Tebligat Kanunu Ek Madde 1)
6- Borçlunun itiraz hakkı var mıdır ? İcra takibine itiraz etmesi durumunda ne yapılması gerekir?
Borçlu tabii olarak kendisine gelen ödeme emrine borcunun olmadığı ya da bu kadar olmadığı (Takip miktarından az olduğu) konusunda ödeme emri kendisine geldiği andan itibaren 7 gün içinde başvurabilir. Bu durumda icra takibi icra müdürlüğünce durdurulur. Alacaklı yani apartman / Site yöneticisi tarafından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali davası açılması gerekmektedir.
7- Apartman / Site Aidatı için başlatılmış icra takibinin masraflarını kim karşılar?
Masraflar her durumda icra takibini başlatan alacaklı tarafça karşılanır, fakat bu harcanan miktar borçlunun borcuna eklenir. Basit bir hesaplama yapacak olursak 1.000,00 TL’lik alacak için başlatılacak icra takibinde takip açılış, haciz v.b. masraflar için 300,00 TL harcandığını farz edelim. Borçlu borcunu 1300,00 TL olarak ödemek zorunda kalır. Bu durumda yapılan tahsilat sonunda, apartman yönetimince yapılan masraflar borçludan tahsil edilerek apartman kasasına ödeme gerçekleştirilir
8- Apartman / Site Aidatı konusunda başlatılan icra takipleri ne kadar sürer?
Bu konuda işleyiş hakkında yukarıda bilgi vermiştik. Olası bir icra takibi sonrasında borçlu borcuna itiraz etmez icra takibi kesinleşir ve dosyanın tahsil kabiliyeti olursa icra takibi kısa sürerken, borçlu itiraz ederse itirazın iptali davasının açılması sonrasında kararın icraya koyulması hallerinde süreç uzayacaktır. Bu konuda tarafımıza iletişime geçerek detaylı bilgi alınız.
Alanya Avukat Ömer Tarık SUNAÇ; Apartman ve site yönetimlerine hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve kat maliklerine karşı yapılacak olan İcra Takipleri çok geniş ve uzmanlık gerektiren bir alan olup hata yapılması halinde geri dönüşü imkansız olan bir alandır. Geri dönülmez hataların yapılmaması ve hak kayıplarının yaşanmaması için alanında uzman bir avukattan destek alınması gerekmektedir. İletişim bölümünden yahut internet sitemiz üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla…